外高桥的阳明花园前段时间认筹结束。它的结果和中环那些千人摇号的楼盘比，有点冷。318套房源，认筹了130套。认筹率41%。阳明花园，在去年可是开盘就售罄的楼盘。它有两个非常突出的优点。1：离地铁特别近，800米内这种肉眼可见的优势就不展开了。
2：还算可以的学校
外高桥保税区实验小学，创办于1993年。
最初是由外高桥保税区联合发展有限公司兴办的一所高标准小学，1998年起移交浦东新区社会发展局，成为公立转制学校，目前是标准的公办小学。
学校两大教学特色就是美术教学和寄宿制办学，强调素质教育。
实话实说，外高桥保税区实验学校是外高桥片区内很好的一所小学了，实力与名声兼具，老师们也很负责，管得挺严的。
有民间组织把它评定为浦东第三梯队学校。
也正是楼盘卖点优势突出，该盘在2019年销售时几乎没有做过什么形式的推广，因为光甲方自己的关系户，也够把房子包圆了。所以区域以外的人，也少有知晓。
甚至有用户朋友描述，前往看盘时，销售人员态度冷漠，客户的热脸往往迎来的是冷屁股伺候，所以将其冠以“高冷盘”。
就是这样一个高冷盘，把自己给冷场了。
它这次市场反应一般，
主要是有以下几点原因：
户型充满了槽点。
上批产品户型是：106平米的三房，和152平米的四房
虽然那时的三房看起来很一般。但至少算正常
2019年阳明花园房源房型图
但这次的户型充分体现了香港人的设计特色，
卧室尺度局促，采光非常抱歉。
如同迷宫一般细长结构。
样板房的床4尺还南北放的。。。
2020年阳明花园房源房型图
上次106好歹是个2+1户型，这次102户型彻彻底底的2房。。。
2020年阳明花园房源房型图
户型是一方面，关键是单价上还比之前提升了10%。
2019的价格48000左右，而这次是53000。
53000这个数字带来了两个后果。
第1个后果：和二手房的价差拉平了
第2个后果：总价超过500w，这下就彻底进入改善市场了
改善需求，不是单纯总价预算到了就会买。
他们考虑因素非常复杂和多元。
纵观上海几个5w＋新盘，卖得不好是常态。
比如5.98w的陆家嘴锦绣御澜、还有5.6w的东源名都，
陆家嘴锦绣御澜，7月2日开盘，目前签约114套，网签率33%，
东源名都，6月下旬开盘，目前签约18套，网签25%
如果说东源名都，产品力弱而不受改善待见，可以理解。
而陆家嘴锦绣御澜凭良心说，产品力还行，只是因为城市界面上有寺庙，农民房的抗性就被受改善市场冷落，有点让人意外。
浦东唯一还能一战的是尼德兰花园，6月17日开盘，目前签约了77%，
能取得这个成绩，
有一半功劳来自于阳明花园。
因为尼德兰近邻于它，所以很多等着又对阳明失望的客户直接转到了尼德兰。
在浦东5w＋艰难度日之时，浦西大虹桥又烈火烹油了一把
就在今天：5.9w的万科天空之城，日光了。
说完这些市场现象
我总结两点：
1、市场远比我们想象的要理性，同样是5w＋也有截然不同的结果
2、用总价和阶层来区分市场似乎都不能解释当前的市场变化。
我把上海楼市分两种，一种叫做市级市场，一种叫做区级市场。
市级市场是指能吸引全市型客群前来购买的热门地区，比如前滩，大虹桥，
区级市场是指仅限于区域改善的市场，如周康、外高桥、顾村。
市级市场吸纳了上海楼市绝大多数购房客群，
很大原因在于限价带来的资产配置的安全性，
区级市场只能干着急，又没有办法。
这说明：
一手市场，越来越像资产配置市场，生活消费市场（崇明部分楼盘开始热卖）。
不再是曾经单纯的刚需、改善市场。
来源：地产热点观察
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