相比小区是否绿树成荫、干净卫生,安保是否到位,设备设施管理因藏在“隐秘”的角落,往往不被业主看到。殊不知设备维护也是一项重要的工作,物业人员通过专业的设备管理,使小区各种设施处于最佳运营状态,保障小区居民拥有舒适、安全的居住环境。
万科物业对于小区设备设施的管理,始终奉行“以养代修”的理念。只有将设备的检查、调整、维护、保养等工作做在平时,才能有效降低设备故障率,减少设备大修次数,延长设备使用寿命,切实从根本上保障设备的运转效率,同时为业主降低设备运维成本。
那么,在上海万科天空之城云之谷,这个项目的设施设备管理究竟经历了什么“精彩”的故事?
01奉行“以养代修”理念 确保小区设备运转不掉线
上海万科天空之城属于地铁上盖项目,位于虹桥商务区17号线徐盈路站附近,总占地约30万㎡,总建筑面积约80万㎡,是万科打造的集商住办一体的TOD4.0全新升级产品。
万科天空之城云之谷
住在上海万科天空之城小区的业主都知道,在万科物业的服务里,小区设备设施的日常管理,远不止业主看到的路灯、长椅这些,那些不易被发现的污水管道、屋面天沟、消防水泵都要定期定时进行清理和养护。
水泵房、配电房等小区重要的运营设备藏在小区里隐藏的地方,它们的日常管理,业主通常看不见、感知不鲜明,可这些工作必须做在平时,否则,设备设施一旦发生故障,将严重影响业主正常生活。
对此,上海万科天空之城云之谷采用“周期性”和“临时性”工单相结合的设备养护方式,二者相结合,确保设备运转不掉线。
02 周期性工单 按质按量 有依有据
“项目采用周期性工单保养周期,通过工单在线上统一排程后,定时定量向工作人员手机进行派件。”上海万科天空之城云之谷公共维修专业经理表示,工作人员在周期内完成处理,同时将处理情况和设备状态反传给系统,真正做到“验收留痕、有依有据。
据了解,“周期性”工单包括周期巡检和周期保养两种形式,通过巡查设备参数电压、管道漏水情况、对基座和接地线进行加固及添加润滑剂等工作,确保设施设备正常运转。其中,巡检做到每天1次,保养做到每周一次,并向外公示。
03临时性工单 响应及时 精准调度
据公共维修侯经理解释,“临时性”工作是指设备状态异常、故障时,需维保人员及时前往现场完成的检修任务。
“2022年11月23日,接到小区22单元业主临时工单需求,业主表示家中水压不达标,水忽大忽小。工作人员接到这个临时工单,立即对水泵房进行检查,发现是叶片损坏导致,随即紧急联系供方对水泵进行维修,在短时间内帮业主解决了燃眉之急。”侯经理说。
上海万科天空之城云之谷水泵房
万科物业通过给设备加装“传感器”,实现对设备设施的远程巡检。经过大量现场数据及图片的采集,实现关键业务场景的AI镜头警告,同时通过积累的大数据,结合智能算法,对设备异常问题实现预判。“一旦发现问题,临时工单就会被触发,智慧工单系统会根据不同小区、位置,查看未领单据,转发给指定合适工作人员。” 侯经理表示,所有的工单,员工完成后,会拍照反馈至系统中,经由指挥中心确认完成后,形成工单闭环。
据介绍,万科物业远程运营中心也会不定期抽检工单的完成质量,监督与整改工单作业规范,从而让业主们看不见的设备设施维保工作真正做到实处。此外,物业还会将这些维保记录对客户公开,鼓励业主通过住这儿 APP,查询小区设施设备维保情况。
未来,万科物业对于小区设备设施的管理,将持续奉行“以养代修”的理念,为业主提供更好地服务。
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